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inicio 19 / 09 / 2017

Vox Populi

De la insuficiencia del Decreto de protección contra los deshaucios

 

Es un hecho que muchas personas no pueden hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias, a lo que hay que añadir que el desplome del mercado inmobiliario ha dado al traste con el valor del bien que, seguramente constituye su único patrimonio, por lo que la pérdida de su vivienda o del local de negocio donde ejerce la profesión que es su medio de vida, lleva aparejado el riesgo de exclusión social” Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo “. Profeticas palabras recogidas en el Infome del Defensor del Pueblo que me sirven para dar inicio a estas consideraciones acerca de la insuficiencia de las soluciones propuestas por el Legislativo en esta materia.

La crisis actual ha llevado a muchas familias a una situación económica asfixiante que le ha impedido cumplir con los pagos de la hipoteca, el resultado, miles de lanzamientos y desalojos de viviendas, la contestación social cada vez mas notoria y la asunción de los desahucios como un verdadero problema social han venido a destapar una legislación hipotecaria con un procedimiento judicial sumario que establece muy pocas causas de oposición para que se ejecute y cuyos procesos de ejecución son demasiado rígidos e inflexibles.

 

Juliane Kokott, abogada general del Tribunal de Justicia de la Union Europea presento el 8 de noviembre las CONCLUSIONES sobre la  CUESTIÓN PREJUDICIAL ANTE EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓNEUROPEA  planteada desde el juzgado Mercantil Nº 3 de Barcelona sobre si la normativa hipotecaria española cumple con el marco jurídico de protección a los consumidores frente a las clausulas abusivas en las cuales ha venido a reconocer que los consumidores españoles afectados en este tipo de procesos no han gozado de posibilidades de oposición contra las ejecuciones reconocidas por las directivas europeas, incluyendo la suspensión provisional de las ejecuciones.
 

El Gobierno presento en sociedad la semana pasada el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, una medida necesaria, pero que tras estudiar no podemos por menos que considerar insuficiente y muy limitada, las caracteristicas principales son las siguientes:

 

Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas “

 

Es criticable la redacción de este primer punto en cuanto a su concreción, así, este decreto solo afectara a los casos en que la casa se la adjudique el banco o persona que actué en su nombre, pero quedan fuera todos aquellos casos en que el inmueble es adjudicado a un tercero, una posibilidad normal en estos casos y que genera una arbitraria indefensión en casos idénticos. Así cualquiera de las familias o personas encuadradas dentro de la categoría de especialmente vulnerables verán depender la suspensión en los lanzamientos de un hecho totalmente arbitrario como quien se adjudique la ejecución

 

Por otra parte después de un examen detenido de la norma observamos que solo estamos ante una suspensión del lanzamiento muy limitada, pues no aparece recogido la paralización de los intereses de demora, la deuda seguirá aumentando durante esos dos años con la aplicación de los altos intereses de demora, habrá que esperar a futuras modificaciones para ver si se recoge alguna clausula limitativa de los intereses a las personas que entren dentro de la acción de este decreto-ley.

 

Los supuestos de especial vulnerabilidad son:
 

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
 

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
 

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
 

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
 

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
 

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
 

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual”
 

Aun teniendo en cuenta el hecho de que en algún momento hay que cortar, las limitaciones que aparecen en este articulo segundo no pueden mas que ser criticadas, su falta de flexibilidad impedira en todo caso a los jueces poder aplicar este decreto aun en casos críticos.

 

La constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas aparece también recogida en el decreto . Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.” Esta medida a la espera de su desarrollo si puede considerarse como una buena idea y que también servirá para que los bancos puedan hacer uso de una parte de las viviendas a las que no encuentran salida.

 

Por último este decreto no afecta retroactivamente y no da solución a los casos iniciados con anterioridad a su entrada en vigor, con lo cual no aporta soluciones a las miles de familias afectadas.
 

Mi consideración personal es que se ha perdido una oportunidad para aportar una solución definitiva que solucione este tipo de asuntos de acuerdo a las posibles actuaciones recogidas en el informe del defensor del pueblo que considera las siguientes: 
 

- Regulación de un procedimiento específico para la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal

 

- Mejorar el sistema de subastas recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha sido muy criticado por su falta de eficacia. La mejora en la publicidad de las subastas y el fomento de las iniciativas de subastas por Internet pueden ayudar a una mayor concurrencia y la obtención de un precio más alto.

 

- La adopción de medidas extraordinarias, que con el fin de evitar situaciones de exclusión social, permitan a los deudores de buena fe, que han perdido su vivienda o local de negocio donde ejercen su actividad económica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperación económica e integración social. O se busque cualquier otro tipo de fórmula jurídica (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitación, retroventa, etc.) que garantice a los, deudores el derecho a una vida digna.

 

- Limitación de los gastos en caso de mora. Por imperativo legal se deberían limitar estos gastos para el deudor de buena fe que únicamente hacen crecer la deuda desproporcionadamente, provocando la imposibilidad para el deudor de enfrentarse al pago de la misma. En muchas ocasiones los gastos que genera la mora son difíciles de explicar por las entidades de crédito, siendo a veces de dudosa legalidad.

 

- Limitación de intereses moratorios. Con el fin de evitar la usura, los intereses de demora deben quedar limitados a dos veces el interés legal del dinero según criterio jurisprudencial.

 

La garantía hipotecaria se extiende hasta la denominada “cifra de responsabilidad hipotecaria” que comprende la deuda del principal, los intereses remuneratorios pendientes de pago, los intereses de demora, más los gastos y costas judiciales. En estas partidas destacan los intereses moratorios muchas veces superiores al 20%. El artículo 20 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Crédito al Consumo, establece que en ningún caso podrá aplicarse a los créditos que se concedan en forma de descubiertos “un tipo de interés que dé lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interés legal del dinero”. Esta referencia ha sido utilizada por la jurisprudencia para integrar el supuesto de la usura identificado en la Ley Azcárate de 23 de julio de 1908.

 

- Acuerdo político asumido por el sector bancario, a través de organismos representativos, como la Asociación Española de Bancos y la Confederación Española de Cajas de Ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilización de cuotas, así como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortización de capital haciendo la cuota asumible.

 

Se podría facilitar los aplazamientos de pago, a semejanza del artículo 11 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, reguladora de la venta a plazo de bienes muebles, que autoriza a los jueces a imponerlos en atención a desgracias familiares o circunstancias que lo aconsejen. Esta moratoria tan solo supondría el aplazamiento en el pago, no la liberación del mismo.

 

Otro elenco de posibilidades que podría acompañar a la moratoria, sería la supresión de tasas, costas, moderación de cláusulas penales, o la paralización del devengo de intereses durante el proceso, que coadyuven a superar las dificultades para atender los créditos pendientes de pago. Del mismo modo se podría permitir el pago del capital antes que los intereses, lo que conllevaría la reducción de la deuda que genera obligaciones accesorias.

 

- Aprobación por parte de las entidades de crédito de un reglamento interno de comercialización y ejecución de préstamos hipotecarios, según un modelo de código de conducta aprobado por el Gobierno. Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo

 

- La Guía de acceso al préstamo hipotecario, que debe elaborar el Banco de España, también debería recoger las buenas prácticas en materia de ejecución hipotecaria.

 

- Establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesión irresponsable del préstamo por parte de las entidades de crédito. El Banco de España, a través de su Servicio de Reclamaciones, tiene la autoridad y dotación adecuada para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicación de las normas de conducta o de protección de los consumidores. En estos casos de concesión irresponsable de crédito, la entidad concedente del mismo debe verse obligada a pactar un plan de pago por parte del cliente y en su defecto aceptar la dación en pago.

 

- Resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales, que están anulando los mismos ante la falta de consentimiento e información en su contratación. La banca ha colocado a los particulares seguros destinados a minorar el riesgo de la subida de tipos de interés en sus préstamos hipotecarios que han resultado ser permutas financieras (swap, clip...). Como resultado de los swaps contratados, los clientes deben pagar periódicamente sumas importantes, pagos que se prolongarán hasta el vencimiento del producto. Y para cancelar el producto la banca exige el pago de cantidades mucho más elevadas que el resultado de actualizar los compromisos asumidos. 

 

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